中外专家献计献策：成都TOD发展空间大 要形成独特的TOD品牌

　　在2019成都市TOD商业发展大会上，来自日本、法国、新加坡、丹麦等十多个国家（地区）的14位TOD重要嘉宾在大会上做主题演讲及专题研讨。值得关注的是，此次大会在充分分享国际国内TOD开发的先进模式和经验，寻求合作的基础上，还发布了《成都市TOD商业大会倡议书》，倡议全球聚智、全球聚力、全球聚合、全球聚心、全球聚能。

　　德勤东京执行董事山田泉在演讲中提到，成都的历史文化悠久，自然资源丰富，“成都很繁华、有活力，很多人会感觉到它的魅力。TOD作为一种成功的都市模式，我认为未来成都的TOD模式会引起全世界的关注。”依托丰富的经验，山田泉对成都TOD项目开发建设提出了三点建议。首先，要有成都品牌。“成都要形成独特的TOD品牌，需包含成都的文化特色、产业特色、人口结构等等，打造属于成都自身的、有特色的TOD模式。”其次，TOD必须要以政府或轨道公司为主体，“车站周边的地价非常高，如果只由开发商购买土地进行开发，可能会想要建造更多的住宅区希望增加收益，这不利于公共性、环境和整个城市规划，所以应是政府主导，开发商积极参与。”第三，为了提高TOD的价值，应和国内外专家、TOD公司进行合作，“成都发展非常迅速，都市功能与其他先进的都市相比毫不逊色，但是在TOD方面还属于黎明期，发展空间比较大。”

　　法国国家铁路集团SNCF车站及枢纽商运管理与发展部董事总经理Fabrice Morenon：

　　用智能化、现代化手段保障TOD项目运营持续发展

　　据法国国家铁路集团SNCF车站及枢纽商运管理与发展部董事总经理Fabrice Morenon介绍，法国国家铁路集团拥有法国大约3000个铁路车站及轨道交通站点，每年TOD项目运营数量达到1500个左右，在TOD综合开发上具有丰富经验。该集团在中国设有全资子公司阿海普（Arep)，在TOD项目设计上颇有建树，目前已参与到成都锦城广场站点TOD项目的设计。

　　在他看来，TOD项目的综合开发需要根据当地的历史、文化以及使用特点来进行规划，同时还要考虑未来发展前景。Fabrice Morenon提到，TOD项目的综合开发大致分为三个阶段。“首先是前期信息收集，要对项目开发区域周边的历史、文化、生活配套等相关信息进行详细收集，分析区域需求，然后再根据该区域和城市交通可以结合的重要点进行规划、设计。其次，在规划设计层面，要根据整个城市规划来进行统筹安排。”

　　最后，他强调，要在运营过程中保证持续发展，就需要一些智能化、现代化手段，因此与法国埃顿集团建立合作伙伴关系，共同打造智能TOD项目。“TOD项目的运营阶段，可以利用物联网、机器人、5G等现代化科技手段去面对长期运营过程中出现的挑战。在公共空间管理、人流导向、交通方式选择、综合设施管理等方面进行优化，从而提升舒适感，产生更多的消费场景，让更多人在此停留。”

　　成都轨道集团TOD项目开发首席专家／建筑家渡边荘太郎：

　　TOD综合开发需细分所有商业市场 形成差异化发展

　　渡边荘太郎在日本的家，就在东京二子玉川站附近。这是日本最具代表性的郊外型轨道交通，除了高端百货等商业设施，还聚集了孵化办公、文化交流等创新产业功能、生态居住功能。建筑空间布局紧凑，将综合开发和自然景观有机结合，设置了大量屋顶花园，体现了“从城市到自然”的开发理念，重塑了城市业态和形态，彰显公园城市理念。只要他在日本，每周都会和家人在二子玉川站附近散步，在这个TOD站点中看电影、吃饭、生活。在他看来，“慢生活空间”是这个TOD项目的独特属性，这是在涩谷站、新宿站都不能体验到的。

　　渡边荘太郎认为，不同区域的TOD综合开发一定要有不同属性和自身特色。以日本东京为例，涩谷、银座、新宿、二子玉川这些TOD站点都具有不同特性和青睐人群，在开发之初就体现了不同的目的性，并对商业进行了细分。他认为，成都在进行TOD综合开发时，在规划设计阶段一定要根据市场需求、区域功能等细分所有的商业市场，形成差异化发展，为市民创造丰富的生活场景，“当然，这种站点的打造有一个先决条件，就是要在新区域开发。今年成都提出要开工建设13个TOD站点，这就是一个很好的基础。” 在他看来，城市应当以步行者的舒适度为标准打造高品质的慢行街区空间，以此让市民慢慢放弃机动车出行的方式，提高公共交通的出行分担率，这样也会进一步增加TOD项目的人气。

　　仲量联行中国区战略顾问部资深董事徐岱雄：

　　TOD综合开发可考虑建立长效的大数据监测机制

　　仲量联行中国区战略顾问部资深董事徐岱雄认为，TOD的综合开发是一个整体性的资源整合，未来TOD的开发需要从点到面、从点到线进行均衡的发展，这样才可以带动不同区域、不同人群生活方式的改变，推动整个区域的发展。

　　那么，成都如何打造TOD？徐岱雄告诉记者，仲量联行为成都提供TOD前期策划的研究过程中首次运用了大数据的分析方法，根据这些分析可以发现不同站点的人群有着不同的出行方式和生活方式。“所以在TOD综合开发的时候就需要充分分析和研究这个站点所需要的功能性，有针对性地打造。”他以日本为例，日本有很多站点的开发都是将城市文化属性和站点开发进行有效结合，这些都是值得借鉴和探索的部分。“成都其实也是一个具有深厚文化底蕴的城市，可以充分考虑所属区域的需求以及文化传承，缔造具有特色的站点。”

　　谈到TOD项目的运营，徐岱雄表示，轨道交通的公共属性意味着需要承担起城市公共交通的功能，如何兼顾城市的公共属性和在长期开发运营过程中商业属性的平衡点？他认为，成都需要探索出一个持续稳定的商业模式来支撑长期的可持续发展。“成都的轨道交通正在高速发展，为城市发展提供了一个契机，我认为成都提供了一个非常成功的范例。成都将站点分为四个能级，不同站点所处区域不同，周边的产业人群、消费习惯、地域文化等都会有不同的属性。如何规避过去在城市化进程中的简单复制，充分挖掘这个站点所属区域的属性和文化特点，是一个非常大的挑战。”他还提到，不是所有的站点都适合发展商业经济，所以需要对周边做充分的市场调研，尊重市场。

　　此外，徐岱雄表示，TOD综合开发在拉大城市发展框架的同时，也带动了区域本身的产业经济、商业发展，“这个发展是有一定周期的，在未来的整个发展过程中要设定不同的分期策略，考虑区域未来在市场上的表现。所以我们也建议可以在项目周边的重点区域做一些留白，在未来释放。”徐岱雄认为，从长期来看，TOD项目周边区域的土地开发是一个重点方向，随着区域的成熟可以再引入更多市场主体参与其中，提高品质。同时，他还建议，希望未来可以通过大数据的方式对TOD项目建立起一套长效的监测机制，以此去分析建设前后人们消费习惯、生活方式的变化，以及对这个区域经济产业发展起到的带动作用。