集体经营性建设用地入市，小产权房有望“转正”吗？

今日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中，删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。

在我国，集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

而此次修正案草案明确了经营性建设用地入市条件及管理措施，其使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。

对此，中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端表示，修正案草案明确指出土地规划和用途属性必须为工业、商业等经营性用途，因此仅对非住宅类经营性土地有影响，对住宅类经营性土地不产生冲击。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端说，原有规划为住宅用途的土地不允许直接出让，这意味着对农村宅基地用地管控依然严厉，小产权住房政策也不会因此放松。

在我国，集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地和招商引资用地。

草案一旦通过，农村集体经营性建设用地的出让、租赁、入股，将实行与国有土地同等入市、同权同价。

严跃进认为，总的来看，此次政策修改是对农村集体建设用地入市的政策放松，对后续增加建设用地、减少审批程序发挥了重要作用。过去集体经营性土地需要进行土地“国有化”操作才能被出让。而目前此类约束有望减少，将会使相关土地后续交易活跃度增加。

严跃进预计，此次政策是为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。当前租赁市场用地面临供应压力，而上述经营性用地的不断入市，有助于扩大租赁用地来源，形成更好的租赁市场发展环境。

张大伟则表示，政策一旦全面落地，预计将对一二线城市产生重大影响，特别是对深圳等城市的商用土地带来冲击。

值得注意的是，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，意味着转移的仅仅是土地使用权，其所有权并未转移。