新城控股三季报简评

三季报基本涵盖了老王出事后的那段时间，虽然涉及到的信息可能还没有每月公布经营简报丰富，但有一些信息还是值得写一写的，简单分析一下：

（1）融资逐步放开，现金流稳健

出事后新增的融资基本断了，近期网络上有一些信息以及管理层路演的透露，小融资机构已经逐步放开，大行比如招行，民生银行也在逐步放开。从现金流量表也可以得到一定的融资方面的信息，由于出事的时间在7月4日，三季报中的筹资现金流涵盖了所有出事时间，除了7月的前三天有一定干扰外。三季报和半年报的差额为第三季度的现金流量。第三季度“取得借款收到的现金”在25.12亿，虽然远远小于上半年的209亿，但已经说明融资开始放开。债券当前依然没有放开，不过发债的信息来源就比较多了。

三季报的筹资净现金流量为 流出小计减流入小计=269-123=146亿，意味着短短的3个月里，新城偿还了146亿的融资，但账面现金反而多了20亿，来源有60亿的销售净流入（净经营现金流），107亿的投资性现金流也就是卖地（出事之后新城卖出了100亿的土地）。即使不卖这个地，新城依然可以偿还未来一年的到期债务及部分的开发支出。当时的卖地并不说明现金流多么紧张，算是保守起见的安全之举，目前随着融资的逐渐恢复，接下去可能又要开始拍地了，经营逐渐恢复正常。

出事的时候账面现金及现金等价物在400亿，截止到三季报时反而增加到了在420亿，一年内到期的有息债务有，短期负债5亿+1年内到期的非流动负债279亿+其他流动负债约50亿=334亿（可能还有一些表外负债），账面现金足以覆盖1年内到期的有息负债，现金流依然稳健。刚出事的时候银行暂停了新增贷款，普通企业在停贷之后或多或少都会受到影响，更何况是高杠杆的房地产企业。但目前来看，新城很好地度过了这段时间。

（2）前十大股东巨变

出事后的三个月里，股东人数大增，从46225户增加到了85275户，前十大股东中少了许多基金的身影，换成了自然人。

许多的公募和私募被限制买入或是强制被卖出，反而给了散户买入的机会，如果说刚开始出事的时候不确定性较强，随着之后连续几个月正常销售额的公布，融资逐渐恢复，吾悦广场的正常开业，似乎一切和过去一样，不同的是，公司还是这家公司，股价却打了6折。

下图是三季报上榜的前十大股东。在二季报中前十大股东有不少的基金，但三季报中已经退出，换成了四个自然人。百度也搜不出来历。拿王佐宇来说，1230万股的新城，市值近3亿，三季度从最低点股价23块计算，反弹了47%，假如按照30%的收益率计算，那么短短的3个月时间，王佐宇在新城控股身上收益已经过亿。

虽然收益很高，但他们几位在最悲观的时候重金抄底并不容易。刚出事的时候，一面是“道德”的指责，一面是漫天的黑文，说的新城控股明天就要倒闭一样。所谓的“道德”问题不必在意，“道德”不会和买卖什么股票产生关系。难的是对当时的新城基本面研究足够透彻且拥有信心，后续不断地跟踪调研老王事件对企业产生的真正影响。

（3）2019年年度展望

三季报的利润就不分析了，几个季度利润的合计依然小于第四季度单季度的结算利润。年报的利润可以参考之前股权激励的目标，由于股权激励公布的时间点在9月底，地产公司的年报又有滞后性，这个股权激励基本把年报的利润已经基本确定下来了，股权激励的扣非利润目标在增长20%，实际肯定要保留点空间，按30%算的话，扣非利润在76*1.3=98.8亿，去年重估利润在30亿，今年商场数量增多，重估利润保守点按30亿计算，年报总利润在130亿左右，pe5.8倍，按照30%分红比率算的话，对应当前756亿市值，股息率在5.2%。