多国房地产市场显现降温迹象：销售减缓 信心下滑

　　信心下滑 销售下跌

　　2018年美国房价增速放缓，此前房价一路攀升所累积的价格增幅已经超过收入增速，削弱了消费者的购房能力，拖累购房信心下滑。美国房贷机构房利美今年1月发布的调查报告显示，由于抵押贷款利率上涨以及房价攀升，2018年12月美国购房信心指数环比下滑2.7点至83.5点。

　　从销售数据上看，去年12月美国房屋销量跌至三年来最低值。根据全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国现房销售量下滑6.4%，考虑季节性因素后折算为年化499万套，是自2015年11月以来的最低值，同比暴跌10.3%。2018年全年房屋销量下降3.1%，达到534万套，也是2015年以来最低。

　　在澳大利亚，悉尼和墨尔本房地产市场价格跌至新低，令澳大利亚房地产市场信心降至谷底。数据显示，目前悉尼的房价比2017年顶峰时期下降了11.1%。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行本月公布的一份联合调查显示，2019年一季度的澳大利亚房地产行业整体信心指数下降3个点至123点，较去年同期下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。

　　在欧洲，意大利房地产市场也表现不佳。和欧洲其他国家的房地产价格相比，意大利房价显然已经停滞不前，同比下跌了0.4%，下跌幅度较为温和。同期欧洲其他国家的房地产价格平均上升了4.3%。

　　英国“脱欧”的不确定性导致伦敦地区房屋交易意愿下降。根据LonRes的数据，英国伦敦地区2018年房屋换手率同比下跌14%。从伦敦开始的房屋交易萎缩逐渐影响到外围地区，英国皇家特许测量师学会对短期内英国房价的展望，已经下跌到1999年以来的最低水准。

　　在亚洲，2018年第四季度，新加坡住宅价格出现过去六个季度以来的首次下跌。根据新加坡市区重建局今年1月初公布的数据，2018年第四季度，新加坡私人住宅价格下跌0.1%，市区黄金地段的房价下跌1.5%。

　　融资紧缩 经济放缓

　　不少国家房地产市场出现降温的背后，存在一些共同因素，如贷款利率升高，融资收紧，以及经济出现放缓迹象等。

　　路透社报道称，美国房地产市场出现调整，是受到抵押贷款利率升高以及土地和劳动力短缺的影响，这导致房地产库存紧张、房价上涨。尽管2018年12月的工资涨幅达到3.2%，自2012年以来首次超过房价涨幅，但经济学家警告说，美国2017年年底进行的税制改革减少了抵押贷款利息和房地产税的抵扣，因而降低了拥有房屋所有权的吸引力。根据Mortgage News Daily的数字，美国30年期固定贷款利率一度在2018年10月突破5%，触及八年高点，使得借贷成本大大增加。该指标在2018年12月出现下滑，从月初的4.85%降至年关时的4.61%，但同比仍处于高位，不利房地产市场扩张。

　　澳大利亚方面，澳大利亚房地产行业协会首席执行官肯·莫里森表示，受到融资渠道紧缩、对经济前景不乐观态度的影响，作为澳大利亚经济的一大驱动力，房地产行业正在放缓。调查显示，维多利亚州和新南威尔士州的信心指数下降幅度最大，债务融资可用性的预期在过去12个月内下跌了20个指数点；对住房资本增长的预期降至-23指数点，为2011年调查开始以来的最低水平。受访者认为，未来一年融资的可用性将进一步恶化。

　　加拿大房地产市场自从金融危机以来出现大幅上涨，但同时也带来了房地产相关债务的剧增。自2008年以来，加拿大的住房债务额已经从相当于居民收入的150%上升到2018年的178%。在过去18个月，加拿大银行已经将利率提高了五次，高负债的购房者财务压力上升，预计2019年新房销售将更为缓慢。与此同时，抵押贷款压力测试也使得不少居民沦为风险更高的私人房屋抵押贷款借贷者。

　　新加坡金融管理局最新数据显示，2018年前11个月，新加坡住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日，新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合发布公告，从7月6日起，上调额外买家印花税税率5至15个百分点，并收紧贷款限额。新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。

　　前景谨慎 走势分化

　　一项路透针对地产业专家的调查显示，美国今年房价涨势料将呼应经济动能大幅放缓，专家们多认为房地产交投已过高峰。根据房利美的报告，受访者中认为眼下是购房好时机的比例环比下降了12个百分点至11%，而认为适合卖房的人数上升了1个百分点达到36%。展望未来，消费者预计2019年房价增速仍将继续放缓。

　　对于英国房地产市场，最为乐观的英国主要抵押贷款机构之一哈利法克斯公司预测，2019年英国房价有望迎来2%至4%的增长。但英国央行去年11月认为，在最坏情境下，“无协议脱欧”将导致英国房价下跌30%。不过，由于英国住房刚需强劲，加上抵押贷款利率保持低位、就业率创新高等因素支撑，多数机构预测，今年英国房价将保持平稳或小幅下跌，即便出现“无协议脱欧”，楼市可能会短期震荡，但不大可能崩盘。

　　此外，分析人士认为，由于限制外国人购房，澳大利亚、加拿大等国房地产市场降温将难以得到资金流入的支持。澳大利亚方面，莫里森表示，外国投资者已被拒之门外，信贷供应紧张，最大的住宅市场迅速疲软。去年第四季度，澳大利亚新房市场上的外国投资者仅占6.5%，与2014年下半年的16.8%相比大大降低。

　　在主要国家出现房价下调的同时，一些国家和地区的房地产市场仍然保持荣景。比如欧洲的一些国家去年房地产市场维持增长，显示并未出现全球房价普跌的局面。