广州楼市库存连续5个月下降

随着近几个月成交量提升，广州楼市整体消化周期已呈连续5个月下降。据阳光家缘、中原地产的统计显示，广州目前楼市库存量为786万平方米，消化周期仅9个月，其中天河的消化周期不足三个月，黄埔、增城均不足半年；而花都则因为供应量大导致消化周期较长，为32个月。

业内人士表示，接近年底，包括番禺广州亚运城、南沙越秀滨海新城、增城科慧花园、品秀星图在内的大盘接下来均有推货计划，热销项目将带动市场成交回升，出现“翘尾”行情可能性较大。

全市消化周期下跌 天河不足三个月

据阳光家缘统计显示，广州目前楼市库存消化周期已降至9个月，为近一年以来最低水平。从各区来看，天河消化周期不足3个月，除东圃板块兰亭盛荟、黄村珠江花城等个别项目外，其余基本处于清尾、售罄阶段。消化周期紧随其后的为黄埔、增城两区，其中黄埔为5个月，增城为5.4个月，且上述两区均呈现消化周期持续下跌现象。据悉，黄埔区库存不足的主要原因为近年供地偏少，加上部分地块用于人才租赁房建设，因此实际可用于销售的地块面积“供不应求”，市场转化能力弱；而增城区虽然2016年以来供地量有所增加，但用地获取成本较以往大幅提高，在当前市场环境下，开发商推货计划更加谨慎。

据悉，十一黄金周后，广州全市供应面临假期推货后的“疲软期”。部分十一前夕甚至9月已取得预售证的项目，正处于处理剩余货量阶段，而预计下一波“供应潮”将有待备案价机制调整完善后到来。根据阳光家缘显示，10月供应仍以增城、南沙两区为主要支撑，两区累计提供40.22万平方米新批面积，占总供应量近一半水平。主要供货个盘有朱村云溪四季（3.4万平方米）、科慧花园（2.25万平方米）、南沙滨海新城（1.91万平方米）等。此外，供应面积排行第三的荔湾区，本月累计提供10.11万平方米新增住宅，该供应量环比上涨1.3倍，广钢板块的华发中央公园（2.13万平方米）、金茂府（1.8万平方米）为供应主力。广州中原研究发展部专家认为，随着近年集中供应用地陆续转化为一手项目，未来广钢将有更多全新项目投入市场，预计该板块今年末至明年将再次迎来大批量供应阶段，市场热度将进一步提升。

金九银十平淡 10月成交跌近三成

“金九银十”这个传统概念已逐渐转淡，开发商加快推货计划，并不把希望完全寄托在黄金周上。从9月初甚至8月底开始，不少房企便纷纷“抢跑”。根据阳光家缘监控显示，10月广州一手住宅整体网签共85.11万平方米，环比下跌29%，网签一手住宅为7971宗。

广州中原研究发展部专家认为，受国庆周网签速度放缓以及部分项目于9月初“抢跑”推货影响，10月整体成交不及9月；但对比去年同期，今年10月网签量同比增加2成，由此说明市场活跃程度较去年有所改善。另一方面，根据十一期间对市场进行调研发现，今年项目“扎堆”十一同台推货的现象不如过去明显；房企、买家对于“楼市黄金周”的态度正在发生变化，就目前情况而言，9月至12月均属于楼市推盘、消化的集中期，预计随着备案价优化措施落实，11至12月项目买卖气氛将更加活跃。

从各区的数据上来看，10月增城、从化、黄埔3区网签环比上升。但需要指出的是，增城数据中存在回迁房南山丰景花园集中网签6.74万平方米、赛宝花园网签3.63万平方米影响。假如将回迁项目进行剔除，增城实际网签应在22万至23万平方米左右，该区本月交易网签集中在中海联睿品（2.41万平方米，267宗）、科慧花园（4.04万平方米，384宗）两大项目。

从化区本月网签5.89万平方米，环比上升87%，为全市环比增幅最大的单区。主要拉动成交的珠江壹城（0.99万平方米，92宗）、保利桃花源（1.07万平方米，86宗）。此外，黄埔区本月网签10.32万平方米，环比持平。该区已连续2月成交回升，并“摆脱”7、8月仅3万～4万平方米网签的尴尬情况。

广州中原地产项目总经理黄韬认为，虽然黄埔区上半年网签主力知识城板块进入供应减少阶段，但由于9月以来多个在售大盘采取让利措施，促使市场成交有所回升，其中万科三盘（尚城、里享家、幸福誉）本月累计网签3.68万平方米（409宗），越秀保利爱特城网签1.75万平方米（181宗）；上述项目均为十一前后采取一定促销活动的项目。可见在目前市场环境下，积极求变的项目仍对买家存在较大吸引力。此外，由于中心区天河、荔湾、海珠等区处理积压网签数量减少，导致本月相关区域网签呈现50%以上的下滑。

专家：出现翘尾行情可能性大

10月19日晚，广州住建委发文称，将针对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。黄韬认为此举有利于减轻买家购房压力，预计随着未来调整机制优化细则、操作方式落实，将引导开发商推出更多单位以迎合市场需求，以解决目前部分热门区域“无货可售”的尴尬局面。

黄韬认为，预计广州11、12月一手市场气氛将有改善，一方面买家在经历前段时间观望后，购置欲望将更加强烈；另一方面，开发企业年底冲业绩和资金的回笼，预计部分促销活动将会持续。据悉，包括番禺广州亚运城、南沙越秀滨海新城、增城科慧花园、品秀星图在内的大盘接下来均有推货计划，热销项目将带动市场成交回升，出现“翘尾”行情可能性较大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，年底开发商的目标是完成全年任务，“以价换量”已成为重要手段。因此，年底买房不失为一个重要时机，但切记不要一心想着“抄底”房价，最理智的应该是根据自身能力去选择，这样才能把风险降到最低。同时上述专家提醒，年底“特价房”优惠是常见的营销手段之一。但买家一定要保持清醒，一定要了解清楚房源的具体信息，避免“贪便宜”买到不合适的房子。