“双调控”下龙头房企加速融资 信用债已超去年

编者按：地产销售不景气给房企资金链带来压力，为摆脱资金困境，房企纷纷发债融资。数据统计显示，1月份—10月份，房企信用债发行规模已超4200亿元，超过去年全年。房企如何辗转腾挪化解资金饥渴，值得持续关注。

随着龙头房企们相继公布了前10个月的销售业绩，各家房企的拿地情况也被同步披露出来。

“伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大”。有业内人士指出。

而在花费真金白银拿地的同时，房企们也加紧了融资的步伐，以确保资金安全。

据悉，2018年以来，随着融资政策持续收紧，开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据 Wind 数据统计，1月份—10月份，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模；进入四季度，房企再度纷纷发债应对融资困境，10月份房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

“当前的市场环境下，实际上也是行业内兼并重组的好时机，能够获取足够资金的企业，市场占有率的提升速度也将大大提升。”有分析人士指出。

房企分散运营风险

联合拿地已成趋势

根据中指院的最新数据，今年前10个月，碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单的前三位。其中，碧桂园以1197亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1162亿元稳居第二位，保利以888亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超过800亿元，碧桂园和万科更是以超1100亿元拿地金额领先行业。

同时，TOP10房企前10个月拿地总金额达7215亿元，占TOP50企业的 44.3%，较前9个月占比下降0.8个百分点。不过，龙头房企在土地市场仍是优势凸显，土地资源集中度加速提升。例如，目前限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求，中小房企很难获取这样的土地。

从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域，其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多，土地市场持续火热，一直被视作房企重点投资的区域。同时，随着中西部地区经济崛起及产业转移，中西部地区土地市场热度升温。

2018年前10个月，长三角地区TOP10企业拿地总额达2833亿元，位列首位；中西部和珠三角2366亿元和1754亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位居第四位，为 1180亿元。

此外，从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个区域榜单中均有上榜，其中碧桂园在中西部榜单中以 385亿元位列榜首，在长三角和珠三角地区榜单中位列第二，环渤海地区榜单中均位列前三，万科在长三角区域以441 亿元位居首位，在环渤海和中西部区域均位居第二；中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜，并以214亿元拿地总金额位居环渤海榜首；保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜，且以434亿元位列珠三角区域榜单首位；华润在各城市群榜单中出现三次，金隅、福晟等中小房企则出现一次，拿地相对较为集中。

值得注意是，从10月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，国有企业和大型房企拿地积极，其中，包括中海、金茂、金隅等国有企业拿下榜中7宗地块。另外，部分房企为分散运营风险，实现合作共赢，纷纷采用联合体方式拿地，在榜单中有7 宗地块是以联合体方式竞得。

房企加紧融资

成本持续上涨

实际上，联合拿地的大范围出现，已体现出房企们对后市的担忧，而只有手中持有足够的现金，才能帮助企业度过当下的市场低谷。

10月30日，中国恒大发布公告，成功发行2年期-5年期3笔合共18亿美元优先票据，创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。

上述三笔美元优先票据中，2023年到期的5.90亿美元优先票据，利率最高为13.75%；另一笔2020年到期的5.6亿美元优先票据，利率为11%；而2022年到期的6.45亿美元优先票据，年利率为13%。其中，许家印及其本人全资拥有的XinXin(BVI)Limited各自认购共计10亿美元的票据，以示对公司的支持及信心。

同时，包括中海、万科、招商蛇口也在近期以公司债券、短期融资券、中期票据等方式，向市场融资。综合来看，在当前美元进入加息周期的背景下，行业融资成本持续上涨，但大型房企仍具备一定的融资优势，中小房企获得资金难度则更大。

“在楼市及金融‘双调控’背景下，房企对资金的需求迫切，而布局广泛、发展稳健、资本市场评级较高的大型企业相对易于获得优质资金支持，进而持续优化企业债务结构；部分房企融资难度较大，同时销售受阻，企业存在资金难以覆盖债务风险，将影响企业的持续发展。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑。”上述分析人士指出。